España cuenta con 47 millones de habitantes y con un parque de viviendas que podría acoger a más de 55 millones de personas. Además, la población disminuye, tanto por el descenso en el número de extranjeros como por el crecimiento demográfico negativo. Los expertos lo tienen claro: El futuro del sector de la construcción pasa por la rehabilitación energética de las viviendas, y el alquiler de vivienda pública debe potenciarse desde los diferentes gobiernos para equipararnos al resto de Europa.
Tras años de grúas paradas, la construcción se ha vuelto a consolidar en 2015 como uno de los motores de crecimiento de la economía española. Los datos se confirmaban en el segundo trimestre del año, cuando empezó de nuevo a hablarse del “retorno” de la construcción. Pero, ¿es realmente necesario que se vuelva a construir en España? ¿No es un error volver a sustentar el crecimiento de nuestra economía en los pilares de este sector? ¿No sería más lógico buscar sectores alternativos?
Hace unos días, la Casa Encendida invitó a la socióloga Aitana Alguacil y a Ignacio Suárez-Llanos, experto en el mercado inmobiliario, para analizar esta temática. “Necesitamos un nuevo modelo de vivienda, más integral y social, vinculado a las necesidades reales de la población”, aseguraron. Pero antes de entrar en materia, vieron necesario diferenciar entre hogar y vivienda. Según la RAE, una vivienda es un “lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas”. Pero, no cabe duda, de que es algo más. Las viviendas son también activos financieros, es decir, el ser propietario de una vivienda permite acumular patrimonio. Y en España, esa idea se defiende desde hace muchas décadas.
Los cimientos de la especulación inmobiliaria se empezaron a construir en la España franquista. La obsesión de la dictadura era crecer. Y para eso hay que construir. La clave la da José Luis Arrese, el primer ministro de vivienda de nuestro país, que acuñó la máxima que ha guiado el destino de España: “Queremos un país de propietarios y no de proletarios”. Los españoles, aunque tuvieran pocos recursos, compraron una casa. En 1961 arranca un plan de vivienda masivo. Durante 15 años se edifican casi seis millones de pisos. En Europa tardarán tres décadas en construir lo mismo. Además, ellos lo hacen para alquilar. Aquí, no. Aquí se compra. Y a partir de esa máxima se empezó a legislar al servicio de la especulación. Desde entonces, en España no se construyen “hogares”, se levantan viviendas con las que poder enriquecerse.
De aquellos polvos, estos lodos. Hoy, según datos de Eurostat, el 79% de los españoles vive en casas de su propiedad, mientras que el 21% lo hace de alquiler. Un dato que se dispara entre los jubilados. En Alemania, la tendencia es totalmente contraria, solo el 53% de sus ciudadanos es propietario, mientras que el resto vive de alquiler gracias, especialmente, a los planes públicos de vivienda para alquilar.
Pero los datos son más impactantes. En nuestro país, con algo menos de 47 millones de habitantes, hay 25 millones de viviendas, de las cuales, 18 millones son hogares. Es decir, hay siete millones de viviendas que se usan para especular. Sin embargo, según estos mismos datos de 2011, ‘solo’ existen entre 3,1 y 3,4 millones de viviendas vacías, según confirma el Instituto Nacional de Estadística, convirtiéndose así en el país que encabeza este ránking en toda Europa. “El primer problema con el que nos encontramos es con la inexistencia de datos fiables y exactos”, explica Suárez-Llanos. Aun así, con estos datos oficiales, se deduce que existe un ratio de 1,39 viviendas por cada hogar, lo que sitúa esta media entre las más altas de Europa. En Alemania, por ejemplo, hay 36 millones de hogares por las 40 millones de viviendas que existen (ratio 1,10) y en Francia 27,9 millones de hogares por las 33,5 millones de viviendas construidas (ratio 1,20).
Pero, ¿qué pasará en los próximos años? Según la web quehaynuevo.es, impulsada por la compañía Aguirre Arce, desde hoy hasta 2029 el crecimiento de vivienda en España va a frenarse irremediablemente, teniendo incluso tendencia negativa en algunas comunidades autónomas. El crecimiento en Madrid en los próximos años se prevé entre el 1 y 2%, lejos del 3% que se proyecta para este año.
Según estos datos estadísticos, el número de hogares apenas va a crecer (de 18 a 19 millones desde 2015 a 2029), pero sí se prevé que crezca el número de viviendas sin ese uso específico, como son los apartamentos vacacionales que tanto están aumentando en ciudades como Barcelona o Madrid. Pero, ¿y qué ocurre con las viviendas vacías? “El objetivo de muchos propietarios es especular con ellas”, enfatiza uno de los asistentes a la ponencia. Y parece cierto, pues según los datos del INE, en Madrid hay más de 206.000 viviendas vacías, sin embargo, según el portal Idealista, solo hay disponibles para venta o alquiler unas 47.000 viviendas en la capital. ¿Dónde están todas las demás?
Los jóvenes no compran
Aitana Alguacil, coautora del libro “La vivienda en España en el siglo XXI”, remarcó, según datos del blog Territorio Sostenible, la disminución que ha sufrido el tamaño medio del hogar en las últimas décadas. “Se ha pasado de estar por encima de las tres personas por hogar a estar en algo más de dos”, explica. Es decir, según esta media, los más de 25 millones de viviendas que hay en nuestro país podrían alojar a más de 57 millones de personas. Si a esto sumamos que tenemos una población envejecida y que muchas familias inmigrantes están abandonando el país, la diferencia será todavía mayor en las próximas décadas.
Actualmente, crecen los hogares unipersonales, que ya suponen el 13,2% del total, especialmente en mayores de 60 años, tanto por viudedad como por divorcios. Lo mismo ocurre entre las personas de 35 a 65 años. Sin embargo, quienes más dificultades tienen para independizarse son los menores de 30, que han vuelto al hogar familiar por culpa de la crisis. De hecho, en 2014, el 40% de los jóvenes de 25 a 34 años todavía vive con sus padres, por lo que se calcula que estas personas van a necesitar 2,5 millones de viviendas a corto y medio plazo. Pero no la quieren comprar.
De hecho, la crisis económica ha cambiado la tendencia. Aitana Alguacil presentó una estadística clara: en 2007 el 32% de los jóvenes de 16 a 31 años alquilaba una vivienda; hoy ese porcentaje ha crecido hasta el 50%. Solo el 34% prefiere comprar una casa en propiedad. Esta tendencia es claramente visible también entre las personas migrantes. En 2014 había más de 5 millones de extranjeros en nuestro país, de los cuales, solo el 23% compraba, por el 77% que se decidía por alquilar. Caen los compradores y vuelve el hacinamiento, es decir, aumenta el número de personas que viven en la misma vivienda. Se calcula que en 2015 el 25% de los extranjeros vive en condiciones de hacinamiento, por el 8,2% de los españoles.
Rehabilitar y alquilar
Parece ser que, a pesar de lo que defiendan los diferentes gobiernos, el futuro del sector de la construcción no pasa por crecer y construir más. En primer lugar, es fundamental rehabilitar las viviendas existentes. Casi la mitad de las 25 millones de viviendas que existen en España se construyeron antes de 1980. De estas, más de 9,7 millones necesitan una rehabilitación, pues sufren un estado de “ruina energética”, especialmente porque antes de esa fecha no era obligatorio aislar los edificios.
Por tanto, el sector parece que debe enfocar su futuro hacia la rehabilitación de todas estas viviendas y no hacia la construcción de nuevos edificios. Asimismo, el Gobierno debería concentrar las ayudas de la Vivienda de Protección Oficial en el alquiler más que en la compra, tanto en ayudas a promotores y familias como en ayudas directas al arrendatario y en bonificaciones fiscales. De la misma forma, parece más que necesario desarrollar un parque de vivienda pública en alquiler, tanto nueva como rehabilitada, y fomentar la ocupación de los más de 3,4 millones de viviendas vacías mediante ayudas al alquiler y a la rehabilitación.
Además, es prioritario desarrollar las herramientas oportunas para poder contabilizar el número exacto de viviendas que hay en España y el uso que actualmente tienen. “Toda vivienda que no es un hogar es un activo financiero, por eso parece que no interesa saber el número de viviendas que existen actualmente, para que así parezca que hay una necesidad real de construir más”, asegura Aitana. Solo un argumento así puede hacer comprender que una ciudad como Madrid, que pierde población, siga creyendo en la construcción de nuevas viviendas en el extrarradio, apostando por los Programas de Actuaciones Urbanísticas (PAU), que se han convertido en focos de conflictividad y peligro ante la baja ocupación de esas viviendas.
Pero, ante todo, España necesita una ley urgente que prohíba vender suelo público como ocurre en casi todos los países de la Unión Europea, y al igual que ocurre en nuestro país con los bienes de dominio público. Debería estar prohibido y penado la venta de suelo público y la recalificación de terrenos por parte de los diferentes gobiernos a empresas privadas cuyo único objetivo es especular con él.
En definitiva, hay que rebajar los niveles de propiedad en nuestro país para equipararlos al resto de países de la UE y potenciar las políticas de vivienda pública de alquiler, especialmente para jóvenes. Por desgracia, parece que las políticas de vivienda en nuestro país no se enfocan en solucionar los problemas de alojamiento, sino en especular con activos financieros. Por eso necesitamos un parque público de vivienda real. Y, ante todo, hay que comprender que las viviendas no son un fondo de inversión, es decir, si no hay personas que las habiten pierden todo su valor.
